Frais de notaire primo-accédant : existe-t-il de vraies réductions
Depuis 2025, acheter un logement ancien coûte un peu plus cher. La plupart des départements ont relevé le taux des droits de mutation, cette part des frais de notaire qui revient à l'État et aux collectivités. Le taux est passé de 4,5 % à 5 % du prix du bien. Mais une exception existe pour les primo-accédants. L'économie est réelle, à condition de bien comprendre à qui elle s'applique et comment l'obtenir.
Qui peut bénéficier du taux réduit à 4,5 % ?
Le statut de primo-accédant ouvre droit à une exonération partielle. Concrètement, vous restez soumis à l'ancien taux de 4,5 %, même si votre département a voté la hausse à 5 %. Pour en profiter, vous devez remplir deux conditions : ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années, et vous engager à occuper le logement acheté comme résidence principale pendant au moins cinq ans.
Attention, il ne s'agit pas d'une exonération totale des frais de notaire. Seule la part des droits de mutation est concernée. Les autres frais (émoluments du notaire, frais de publicité foncière, débours) restent dus intégralement. L'économie correspond à 0,5 % du prix du bien, soit une somme qui peut atteindre plusieurs centaines d'euros.
Dans certains départements, comme la Savoie, le taux peut même être inférieur à 4,5 % pour les primo-accédants, descendu à 4 % depuis 2025.
Couple et primo-accédant : des règles différentes selon le régime matrimonial
Union libre, PACS et séparation de biens
Si vous achetez en indivision avec une personne qui n'est pas votre conjoint marié sous un régime communautaire, chaque acquéreur est examiné individuellement. L'exonération s'applique à hauteur de la quote-part de celui qui est primo-accédant.
Prenons un exemple. Un couple en union libre achète un bien à 250 000 €, à parts égales. L'un des deux a été propriétaire il y a un an. Il paie 5 % de droits de mutation sur sa part, soit 6 250 €. L'autre, primo-accédant, bénéficie du taux à 4,5 %, soit 5 625 €. L'économie totale pour le couple est de 625 €.
Cette règle s'applique aux concubins, aux partenaires de PACS et aux époux mariés sous le régime de la séparation de biens.
Mariage sous la communauté : une seule entité
Pour les couples mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts ou de la communauté universelle, la donne change. L'administration fiscale considère le couple comme une seule entité patrimoniale. Pour bénéficier de l'exonération, les deux conjoints doivent être primo-accédants. Si l'un d'eux a été propriétaire de sa résidence principale dans les deux ans précédant l'achat, le bien est intégralement soumis au taux majoré de 5 %.
Cette règle peut surprendre, notamment dans les familles recomposées. Un conjoint qui n'a jamais acheté peut se voir privé de l'avantage à cause du passé immobilier de son époux ou épouse.
Combien économise-t-on vraiment ?
Le gain dépend du prix du bien. Voici quelques exemples concrets pour visualiser l'écart.
| Ville | Prix du bien | Primo-accédant (4,5 %) | Acquéreur classique (5 %) | Économie |
|---|---|---|---|---|
| Bordeaux | 288 000 € | 12 970 € | 14 411 € | 1 441 € |
| Nantes | 229 000 € | 10 325 € | 11 473 € | 1 147 € |
Ces montants ne sont pas négligeables. Intégrés dès le montage du financement, ils peuvent alléger l'apport personnel ou absorber une partie des frais de travaux.
Comment justifier son statut de primo-accédant ?
L'exonération n'est pas automatique. Vous devez fournir une déclaration sur l'honneur attestant que vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années. Ce document est généralement demandé par le notaire.
La vérification ne s'arrête pas là. Les notaires et les banques consultent le fichier immobilier pour vérifier vos antécédents. Ils peuvent aussi demander des justificatifs de location (contrat de bail, quittances de loyer) ou une attestation d'hébergement. En cas de fausse déclaration, l'exonération peut être annulée, avec des conséquences financières.
Le neuf : une autre piste pour réduire les frais
Si l'économie sur l'ancien est limitée à 0,5 %, le neuf offre un avantage bien plus marqué. Dans le neuf, les droits de mutation sont calculés sur la valeur du terrain, et non sur le prix total du logement. Résultat : les frais de notaire représentent généralement 2 à 3 % du prix du bien, contre 7 à 8 % dans l'ancien. La différence est donc structurelle, et ne dépend pas d'un statut.
Depuis avril 2025, le prêt à taux zéro (PTZ) est élargi à tous les primo-accédants pour l'achat d'un logement neuf, quelle que soit la zone. Et jusqu'en décembre 2026, les donations de parents ou grands-parents pour financer un achat dans le neuf sont exonérées de droits jusqu'à 100 000 € par donateur, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire. Ces deux mesures peuvent s'ajouter à l'économie sur les frais de notaire.
Un conseil avant de signer
Vérifiez votre éligibilité dès le début de votre projet. Si vous achetez en couple, déterminez votre régime matrimonial et l'historique de propriété de chacun. Si l'un de vous deux seulement est primo-accédant, l'achat en indivision (union libre, PACS) préserve l'avantage, contrairement à un achat sous le régime de la communauté.
